第四届“互联网+”创新创业大赛启动,荔枝微课全方位助力

媒体合作 04-17 15:42

今日上午9:30,中国联合办公品牌裸心社内部管理层召开内部大会宣布,以25亿人民币的价格将裸心社出售给美国联合办公品牌WeWork。

根据香港《南华早报》的报道,去年7月华兴资本对裸心社估值达到10 亿美元,这意味着大半年时间,裸心社价值缩水近一半。裸心社去年完成了由香港基汇资本领投的 3300 万美元 B 轮融资,此前运营资金一直来自于母公司裸心集团。

WeWork于2011年成立于纽约,经过7年的发展已在全球15个国家和地区的49座城市,拥有295个共享办公地,服务12万名客户。目前估值200亿美元,成为全球第五大科技独角兽。

自2016年7月进军中国市场以来,两年中WeWork以年复合增长率超300%,成为极少数凭借中国市场前景撑起200亿美元估值的美国科技独角兽。

反观市场中的联合办公品牌及中国本土的联合办公品牌,老牌商务中心雷格斯持续走下坡路,中国本土品牌优客工场、soho3Q危机与挑战并存。国际巨头必败的宿命真的打破了吗?可能为时尚早。联合办公目前市场规模50亿元,潜在市场规模达3万亿元,目前正处于初期阶段,中国正在逐步进入大众视野的华南区新兴高端品牌Bee+、寰图蓄势待发,其创造力、运营能力、盈利能力不容小觑。

并购浪潮下的联合办公现状

2017年3月,联合办公空间WE+和办公社区酷窝COWORK宣布合并。

2018年1月,优客工场全资并购洪泰创新空间,优客工场总估值近90亿元人民币。

2018年3月9日,优客工场与无界空间宣布合并,优客工场总估值也由90亿也达到了近110亿人民币。

2018年3月优客工场正式宣布收购 wedo 联合创业社。

看似风风火火的并购浪潮背后危机与挑战并存。发生并购的品牌大多为中低端的联合办公,工位单价在1000-2000之间。空间产品、运营能力与WeWork相距甚远。据了解,联合办公由于为新兴行业,并购过程中也存在诸多风险,比如租赁授权链缺乏完整性、租赁期限过短等问题都会对持续经营能力造成影响。并购后是否能达到1+1>2的目的仍有待考量。

“联合办公的核心数据主要有以下几个:入驻率、优质空间产品打造、运营能力、融资规模、品牌影响力。”

空间产品是核心竞争力、入驻率是生存根本。

在空间入住率方面,据不完全统计,WeWork入住率长期保持在90%,新点的入驻率爬坡周期也较短。大部分国内联合办公品牌的入住率相对较低。而老牌上市公司商务中心雷格斯面临运营不佳,人员流失较为严重的现状,很多中层骨干人员跳槽到了国内其他的联合办公企业。

而决定入驻率的一个核心原因就是是否满足新一代年轻人生活方式的空间产品。WeWork在空间产品方面一方面在产品理念中强调创新,营造深受年轻人喜欢空间产品与氛围。另一方面在产品实践中利用其数据和技术优势为优化办公室设计和提高员工工作效率创建蓝图的,这是大多国内联合办公品牌无法轻易复制的一个优势。

纵观联合办公品牌的设计,大都是外包设计公司,具备核心设计团队的品牌只有WeWork、裸心社、Bee+。WeWork与裸心合并后,Bee+在极致空间产品方面的竞争优势将非常突出。据了解,Bee+在旧厂房改造、高端写字楼、产业园区均打造教科书级的空间产品。并且拥有一套强大的设计数据库以及投资测算模型,支持其在桌椅、工位的尺寸极为精确和舒适,同时达到利润最大化。另外Bee+对外宣称,每个单点项目在2年-3年内即可收回全部的投资成本。该能力也将是Bee+代表中国品牌脱颖而出的重要“内功”。

-Bee+ 联合办公空间

因Bee+的空间产品在市场中有绝对优势,使之去化率极为迅速,600个工位体量的空间在3个月的时间稳定在80%入住率。世界500强、国内上市公司、大型互联网公司均选址Bee+作为办公场地。

而华南区另一新兴品牌寰图,因其新颖的理念与优质的空间产品,也颇受市场欢迎,极具市场竞争力。

而国内同期部分办公品牌则面临创新能力不足、没有核心竞争力等瓶颈, 近两年无论从运营数据还是空间产品都表现平平。而另一些品牌则缺乏地产思维与服务基因,其空间产品与WeWork相似度很高,但空间细节与运营管理缺差强人意。

-寰图联合办公空间

运营能力是国内联合办公品牌的软肋

由于国内大多数品牌缺乏服务行业的基因、且联合办公行业较为新兴,运营流程化、标准化方面参差不齐,与稳定的、高水准的服务能力仍有很大差距。

老牌商务中心在标准化、流程化和服务意识方面具备优势,尤其是德事商务中心,服务保持在较高的水准。但由于其产品较为传统,缺乏社群运营与创新精神。而WeWork、Bee+的社群活动在行业内都颇具影响力。定位高端的Bee+的运营人员均来自国际五星级酒店,运营专业、服务意识强,专业运营能力与社群运营在国内品牌中首屈一指。

联合办公品牌融资能力仍需不断加强

融资规模与品牌影响力方面,WeWork具备绝对优势,WeWork2016年3月获得高达 4.3 亿美元的投资,领投者为中国的弘毅投资及其母公司联想控股,这轮融资后 WeWork 估值猛增至 160 亿美金;2017年8月,WeWork宣布完成由软银集团和软银愿景基金共同投资的44亿美元新一轮融资,公司估值达到200亿美金。同时,WeWork通过其优质的空间产品及良好的运营实现品牌溢价。

地产出身的毛大庆凭借个人IP及其在地产行业的积累,使优客工场成为国内融资能力最强,最大规模的品牌。2017年8月,优客工场宣布获得首创置业、星牌集团、北京爱康集团和景荣控股总计约12亿元投资,正式完成PRE-C轮融资。但其产品打造、运营、去化等方面仍需加强,多轮整合后,风险控制及团队协同方面仍有挑战。

据业内人士透漏,唯一实现在广深珠布局的华南区领军高端品牌Bee+已完成B1轮融资,未来一年Bee+将投入3亿人民币深耕华南区。同时,Bee+也在寻找、接洽B2轮的融资。在本土高端品牌裸心被收购后,Bee+市场布局一旦完成,将成为华南区市场规模最大的高端品牌,也将成为中国本土品牌中最有可能和WeWork抗衡的品牌。

而野心勃勃的寰图在今年2月成功引入亚洲领先的多元化投资管理公司太盟投资集团及国际领先的投资银行高盛成为战略投资伙伴。2018年将完成于北京、上海、广州、深圳、杭州以及香港等城市的基础布局。布局完成后,华南区出身的寰图也将成为高端联合办公的领军品牌。

Wewok来势汹汹,然而国际巨头来华必败的宿命,真的能否打破还难下定论。联合办公行业还处于初期,市场规模与潜力足够大,远洋作战存在客观的问题,从种种迹象来看,许多比裸心社更具潜力的、新锐的中国高端联合办公品牌正在积蓄能量,潜伏、扎根在市场,等待合适的时机厚积薄发与WeWork正面交锋。这个时机与市场的成熟度、资本的推动息息相关。笔者认为,无论从国家信息安全还是促进企业发展的角度,中国的政府与资本都应支持具有国际影响力的中国品牌发展,推动一个伟大的中国品牌诞生。


作者为nc1772。

nc1772

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